¿Me El edificio donde vivo está bajo ejecución hipotecaria. ¿Qué significa?

La ejecución hipotecaria es un proceso judicial. Puede ocurrir cuando el dueño se atrasa en el pago de su hipoteca o no paga los impuestos de la propiedad.

Nota: Usamos el término ?banco? para referirnos a la persona o empresa que ha iniciado el proceso de ejecución hipotecaria. Los bancos no son los únicos que pueden iniciar una ejecución hipotecaria.

¿Quién es el dueño y el responsable de la propiedad?

Durante el proceso de ejecución hipotecaria, el propietario anterior sigue siendo dueño de la propiedad y responsable por cuidarla. Al finalizar la ejecución hipotecaria, el banco o un nuevo propietario será dueño de la propiedad y responsable por cuidarla. El nuevo dueño tiene que darle por escrito el nombre y la dirección de la persona a cargo de la propiedad.

¿Me afectará la ejecución hipotecaria?

Sí. El nuevo dueño puede usar la ejecución hipotecaria para desalojarlo. Mientras tanto, usted puede tomar pasos para proteger sus derechos.

Protéjase...Conozca sus derechos

• Si esta en el Programa de Sección 8 o RAP (Programa de Asistencia para Inquilinos) o recibe beneficios de bienestar social del estado (cash), hable con su trabajador social sobre la ejecución hipotecaria lo antes posible. Déjele saber aunque no haya recibido documentos de la corte nombrándolo como demandado.

• ¡Siga pagando el alquiler (la renta)! Si deja de pagar el alquiler, lo pueden desalojar.

• Siga pagando el alquiler al propietario anterior, a menos que la corte le diga que tiene que pagar a otra persona. Si deja de pagar el alquiler a su propietario, su propietario lo puede desalojar.
• Si la corte nombra a un "síndico de alquileres" (en inglés, "receiver of rents") recibirá un aviso para comenzar a pagar el alquiler al síndico en vez del propietario. Si no paga el alquiler al síndico, el síndico lo puede desalojar.

• ¡No lo pueden obligar a mudarse ligero!

• En la mayoría de los casos, tendrá por lo menos 90 días para mudarse después de haber terminado el proceso de ejecución hipotecaria, y muchas veces tendrá aun más tiempo.
• El banco no lo puede obligar a mudarse mientras el proceso de ejecución hipotecaria esté en trámite. Solo un juez le puede ordenar que se mude.

• Averigüe si lo nombraron como demandado.

• Si no sabe si es uno de los demandados, vaya a la oficina del secretario de la corte y pídale que consulte el expediente del caso.
• Si lo nombraron como demandado, ¡ponga atención a la ejecución hipotecaria! Cumpla con las fechas límites de la corte y radique sus documentos a tiempo.

Nota: Su nombre tiene que aparecer en los documentos de la corte como demandado (no sólo como "John [o Jane] Doe").

• Si está recibiendo dinero en efectivo del estado (state welfare), puede ser elegible para recibir bene! cios de vivienda de emergencia. Dígale a su trabajador social del Departamento de Servicios Sociales apenas se entere de la ejecución hipotecaria. Podrá solicitar bene" cios de vivienda de emergencia apenas se dicte un fallo en el proceso de ejecución hipotecaria. Si radicó el formulario de Comparecencia (Appearance), recibirá por correo un aviso de la fecha en que se dictará el fallo y en que se realizará la subasta de la propiedad. Muéstrele este aviso a su trabajador social apenas lo reciba.

Si NO lo nombran como demandado, haga clic aqui.

6 cosas que hacer... Si lo nombraron como demandado

• Cuando reciba los primeros documentos de la corte (formularios de Citación y Demanda), tiene que actuar rápidamente.

1. Hable con un abogado.

2. Averigüe cuál es la fecha de contestación (en inglés, Return Date) para contestar indicada en la Citación.

3. Radique un formulario de Comparecencia (Appearance) dentro de 2 días de la fecha de contestación. Aunque haya pasado la fecha límite, radique su formulario.

4. Radique un formulario de Respuesta (Answer) dentro de 15 días de la fecha de contestación. Aunque haya pasado la fecha límite, radique su formulario.

5. Siga pagando el alquiler a su propietario o al síndico.

6. Vaya a la audiencia de la corte sobre la moción para rendir decisión (ejecución hipotecaria).

1. Hable con un abogado.

Si su edificio tiene 5 apartamentos o más, o si tiene Sección 8, es muy importante que hable con un abogado. Llame a Statewide Legal Services para obtener ayuda.

2. Averigüe cuál es la fecha de contestación (return date) que aparece en el formulario de Citación.

El alguacil le entregará el formulario de Citación y Demanda. No hace falta que le entreguen los documentos en persona para que se considere legal. Los puede deslizar por debajo de la puerta de su apartamento.

La fecha de contestación (return date) se encuentra en la parte superior derecha de la Citación. Tiene que saber cuál es la fecha de contestación para calcular las fechas de vencimiento para radicar sus documentos a la corte.

3. Radique un formulario de Comparecencia dentro de 2 días de la fecha de contestación. Aunque haya pasado la fecha límite, radique su formulario.

El formulario de Comparecencia (o Apersonamiento) es importante porque le dice a la corte que usted está prestando atención a la ejecución hipotecaria. Una vez que radique su formulario, recibirá avisos sobre todo lo que ocurre en la corte.

Radique su formulario aunque haya pasado la fecha límite. Es mejor radicarla tarde que no radicarla nada.

Para radicar el formulario de Comparecencia:

• Obtenga un formulario de Comparecencia en la oficina del secretario de la corte o en línea (http://www.jud.ct.gov/webforms/forms/cl012S.pdf).
• Llene y radique el formulario en la o" cina del secretario de la corte. Si necesita ayuda, pídale al secretario de la corte que lo ayude a llenarlo.

4. Radique un formulario de Respuesta dentro de 15 días de la fecha de contestación. Aunque haya pasado la fecha límite, radique su formulario.

Si no se quiere mudar o está dispuesto a mudarse pero necesita más tiempo, radique un formulario de Respuesta y llene la sección "Defensas especiales" [en inglés, Special Defenses]. Consulte "Cómo llenar la sección Defensas especiales" en la página siguiente.

Radique su formulario aunque haya pasado la fecha límite. Es mejor radicarla tarde que no radicarla nada.

Para radicar el formulario de Respuesta:

• Obtenga un formulario de Respuesta en la oficina del secretario de la corte o en línea en http://www.jud.ct.gov/webforms/forms/hm005.pdf. [En inglés, Summary Process (Eviction) Answer to Complaint].
• Llene el formulario. En la sección ?Defensas especiales? del formulario, escriba por qué cree que no deberían obligarlo a mudarse. (Consulte "Cómo llenar la sección Defensas especiales? en la página siguiente por las razones más comunes.)
• Radique su formulario en la o" cina del secretario de la corte. Puede radicar este formulario al mismo tiempo que su formulario de Comparecencia. Radique aunque haya pasado la fecha límite.

5. Siga pagando el alquiler a su propietario o al síndico.

6. Vaya a la audiencia de la corte sobre la moción para rendir decisión. (En inglés Motion for Judgment).

La corte llevará a cabo una audiencia y decidirá cuánto tiempo tiene el propietario para tratar de salvar el edificio. Usted debe asistir a esa audiencia.

Si vive en un edificio con 5 apartamentos o más, y usted o uno de los miembros de su hogar tiene por lo menos 62 años de edad o tiene una discapacidad física, dígale al juez que la ley dice que usted se puede quedar en el edificio, independientemente de lo que quiera el banco.

• Déjele saber al juez si desea quedarse en su apartamento, o necesita más de 90 días después de que haya terminado el proceso de ejecución hipotecaria para mudarse.

Puede explicarle al juez cualquier circunstancia especial. Por ejemplo, dígale al juez

• si tiene hijos y quiere que terminen el año escolar en la misma escuela donde están, o
• si usted o un miembro de su familia está muy enfermo.

El juez decidirá cuánto tiempo darle para que se mude.

¿Cuánto tiempo tendré para mudarme?

Si lo nombran como demandado

Tendrá por lo menos 90 días después de terminarse el proceso de ejecución hipotecaria y el nuevo dueño adquiera el título de la propiedad para mudarse.

• Se podrá quedar más de 90 días si:

• Vive en un edificio que tenga 5 o más apartamentos y algún miembro de su hogar tiene por lo menos 62 años de edad o tiene una discapacidad física. El nuevo dueño le puede pedir un comprobante de edad o discapacidad.
• Tiene un contrato (lease) de alquiler que vence después del plazo de 90 días. El nuevo dueño le puede pedir una copia del contrato de alquiler.
• Tiene Sección 8 o RAP. Dígale al abogado el nombre de la autoridad de vivienda que maneja su Sección 8 o RAP. También llame a su trabajador de la autoridad de vivienda y dígale que su edi# cio tiene nuevo dueño. El nuevo dueño tiene que respetar el contrato de Sección 8, siempre y cuando el alquiler esté vigente.

• Si no es elegible para recibir más tiempo para mudarse, pero necesita más de 90 días:

• Llame al abogado del nuevo dueño y explique su situación. Pídale más tiempo para mudarse.
• Si el abogado no le quiere dar más tiempo, vaya a la o# cina del secretario de la corte y radique una Moción de extensión de tiempo para mudarse (Motion for Extension of Time to Move).
   
  Un juez examinará su Moción. El juez puede darle más tiempo, aunque el nuevo dueño no quiera.

¿Qué pasa si no se muda antes de la fecha límite?

Si lo nombran como demandado

Si no se ha mudado antes de la fecha límite, el nuevo dueño puede pedirle al alguacil que lo "desaloje" de la propiedad.

1. El alguacil le entregará una copia de la orden de la corte, llamada Ejecución de desalojo (Execution for Ejectment). Le pueden llegar a dar sólo 24 horas para mudarse. La Ejecución de desalojo le dirá la fecha y hora en que el alguacil lo desalojará.

2. En la fecha y hora del aviso, el alguacil vendrá con una compañía de mudanza. La compañía de mudanza se llevará sus pertenencias y las colocará en un almacén (storage). Quizás las personas encargadas de la mudanza no tengan cuidado, y pueden perder o romper alguna de sus pertenencias. Si no reclama sus cosas dentro de 15 días, el municipio puede vender en subasta lo que este en el almacén.

• Si su propio nombre no aparece como demandado en el caso de ejecución hipotecaria, no podrá ser desalojado por un alguacil. Si el alguacil le dice que lo va a desalojar a pesar de no haber sido nombrado como demandado, hable con un abogado de inmediato.

NO lo nombran como demandado. ¿Cuánto tiempo tendré para mudarme?

Si NO lo nombran como demandado:

Para poder desalojarlo, el banco tiene que iniciar un caso de desalojo (proceso sumario) en su contra. El banco tiene que esperar 90 días después de la ejecución hipotecaria antes de comenzar el caso de desalojo. La cantidad de tiempo que le den para mudarse dependerá del porqué lo están desalojando.

El banco tiene que esperar 90 días después de la ejecución hipotecaria antes de comenzar el caso de desalojo.

• Si tiene un contrato (lease) que tenga por lo menos 90 días más de alquiler, se podrá quedar hasta que venza el contrato (lease), a menos que el nuevo dueño quiera usar su apartamento como residencia principal.

• Si su edificio tiene 5 o más apartamentos, y usted o un miembro de su hogar tienen por lo menos 62 años de edad o una discapacidad física, no lo pueden obligar a que se mude inmediatamente.

En todo caso, el nuevo dueño le tiene que dar un aviso de 90 días antes de poder iniciar el proceso de desalojo. Los 90 días no pueden empezar a contarse hasta DESPUÉS de que haya finalizado el proceso de ejecución hipotecaria y la propiedad se transfiera al nuevo dueño.

Información para TODOS los inquilinos

¿Me conviene aceptar una oferta de dinero y mudarme rápidamente?

A veces el banco ofrece dinero para animar a los inquilinos a mudarse antes de la fecha límite legal para mudarse. Piense cuidadosamente antes de aceptar este tipo de oferta. Muchas de estas ofertas de ?dinero por las llaves? (en inglés, cash for keys) no cumplen con la ley y quizás no le conviene. No está obligado a aceptar ninguna oferta. El banco no tiene que ofrecerie para mudarse, pero si lo hace, tiene que ser por lo menos el más alto de los siguientes:

• dos meses de alquiler;
• el doble de su depósito de garantía (incluyendo interés); o
• $2,000.00.

La oferta debe de ser por lo menos de $2,000 y es posible que tenga que ser por más. Si le ofrecen menos de $2,000, o menos que la cantidad mínima que se aplica a su caso, póngase en contacto con la o" cina del Procurador General (Attorney General) llamando al 860-808-5318 o escriba al correo electrónico a: attorney.general@ct.gov.

No acepte una oferta de ?dinero por las llaves? a menos que el dinero sea su" ciente para mudarse y conseguir otro lugar para vivir. Puede que haga mejor si va a la corte. Generalmente le pueden dar más tiempo para mudarse que en la oferta de "dinero por las llaves." Considere estas opciones y elija la que más le conviene a usted y a su familia.

Después de la ejecución hipotecaria

¿Quién es responsable por hacer las reparaciones y pagar los servicios de utilidades después de la ejecución hipotecaria?

Después de la ejecución hipotecaria, las reparaciones, el mantenimiento y los servicios que pagaba el dueño anterior serán ahora responsabilidad del nuevo dueño. El nuevo dueño tiene que darle el nombre y la dirección de la persona a cargo de la propiedad. Si no sabe el nombre y la dirección de la persona a cargo, llame a la persona del banco que lo contactó acerca de la ejecución hipotecaria.

El nuevo dueño debe hacer todas las reparaciones necesarias. Si no, llame al Departamento de Salud o el Código de Vivienda (housing code), y radique un reclamo. Conviene siempre hacer sus reclamos por escrito. Guarde una copia de su carta como comprobante. Lea nuestro folleto, Derechos de los inquilinos: Reparaciones.

Si el dueño anterior pagaba las cuentas de calefacción o utilidades (luz o gas) y el banco o el nuevo dueño dejó de pagarlas o de brindarle servicios, llame a la policía de inmediato. Lea nuestro folleto, Problemas de energía e utilidades con los propietarios.

¿Debo seguir pagando el alquiler después de la ejecución hipotecaria?

SÍ, pero tenga cuidado. Pague con un cheque giro postal (money order) del banco o del correo.

Escriba en la línea de comentarios "Rent in full for ... " ("El alquiler complete por el mes de [nombre del mes]").

Pague el alquiler al nuevo dueño, no al dueño anterior. Si no sabe quién es el nuevo dueño, trate de averiguarlo. Pídale ayuda al secretario de la corte.

Si el nuevo dueño no le acepta el alquiler, guarde el dinero y trate de no gastarlo. Escríbale una carta al nuevo dueño, o a su agente, ofreciéndole el pago del alquiler. Guarde una copia de la carta como comprobante.

¿Como recupero mi depósito de garantía?

Quienquiera que sea el dueño de la propiedad en la fecha en que usted se mude será responsable por devolverle su depósito de garantía (en inglés, security deposit). No importa si el dueño anterior nunca le dio su depósito de garantía al nuevo dueño.

• Cuando se mude, escríbale una carta pidiendo su depósito al nuevo dueño.

Si no sabe quién es el nuevo dueño, escríbale la carta al representante del banco (el abogado, corredor de bienes raíces u otra persona que se puso en contacto con usted). Incluya

• su nueva dirección,
• una copia del recibo del depósito, si la tiene. (Si tiene Sección 8 o RAP, su trabajador social puede tener el comprobante del depósito que usted pagó.)

• Envíe su carta correo corriente Y por correo certi! cado con aviso de retorno (certified mail return receipt).

• Guarde una copia para usted.

El dueño tiene 30 días después de que usted se mude para devolverle el depósito más el interés.

¿Problemas con su depósito?

Si tiene problemas para conseguir que le devuelvan su depósito, llame a Statewide Legal Services. También puede llamar al Departamento de Bancos del Estado (State Banking Commission) al 860-246-8154 o 1-800-831-7225 ext. 8154.

Lea nuestro folleto, Derechos de los inquilinos: Los Depósitos de Garantía.

Este folleto fue preparado por Legal Assistance Resource Center of Connecticut en colaboración con Connecticut Legal Services, Greater Hartford Legal Aid, New Haven Legal Assistance Association y Statewide Legal Services.

La información incluida en este folleto se basa en las leyes de Connecticut vigentes al 10/2012. Esperamos que esta información le resulte útil. No tiene como ! nalidad servir de asesoramiento legal para una situación particular. Si necesita más ayuda, comuníquese con Statewide Legal Services o consulte con un abogado. © 10/2012