Utility Problems with Landlords

Utility Problems with Landlords

January 2016

Landlords must provide working equipment for utilities including heating, electricity, plumbing, and both hot and cold running water. If any of your utilities don’t work, ask your landlord to fix the problem.

Heat: Your landlord must provide equipment that can heat your home to at least 65°. If your furnace won’t heat your home to 65°, your landlord must fix or replace the broken heater, provide fuel, or pay the heat bill if he or she is responsible for it.

Gas, electricity, or water: Your landlord must provide the equipment for these services. You don’t have to pay for the utilities used by other renters or used in areas shared with other renters.

If your utilities aren’t working:

1) Ask your landlord to fix the problem.

Call, write a letter, or ask your landlord to fix the problem in person. If you call or ask in person, make sure you have a witness. Describe the problem and tell the landlord you want the problem fixed right away. If you decide to write a letter, you should write it in this format:

Dear [Landlord's name],

My furnace isn't working. The temperature in my apartment can't get to 65.  Please fix the furnace immediately.

If you do not fix this problem, I will have to buy or get services to fix the problem myself.

Sincerely,

[Your name]

Send the letter via certified mail with a return receipt requested or hand-deliver it to your landlord. Keep a copy for your records.

2) Call code enforcement.

If your utilities still aren’t fixed after you ask your landlord to fix them, call 2-1-1 and ask for the phone number of your town’s Code Enforcement office. Call Code Enforcement and file a complaint. If you live in a mobile home park and Code Enforcement does not respond quickly, call the Department of Consumer Complaints at 860-713-6100.

3) Call the police.

If the Code Enforcement office is closed or they won’t help you, call the police. The police will check your home’s temperature and any other utilities that aren’t working. The police may call your landlord and tell him or her to fix the problem. If they don’t call or if your landlord won't fix the problem, tell the police you want your landlord arrested for violating Connecticut Law 19a-109.

Remember:The temperature in your home will go up if you use a space heater or the stove to keep warm before the police come. This can make it hard to prove how cold it was in your home.

Other options if your utilities aren’t working

Fix the problem yourself.

  • You can fix the problem on your own and subtract the cost from your rent. First, you must tell your landlord that you plan to do this.
  • Buy what you need, like a space heater, oil for the furnace, or propane for the hot water heater. You can also pay someone like a plumber or electrician to fix the problem. Be sure to keep your receipts.

End your lease. 

If your landlord doesn’t fix the problem, you can end your lease and sue your landlord for up to two months of your rent or double what it cost you to buy the services or pay for a hotel. If you need help, go to a Court Service Center, which can be found in most courthouses.

Stay somewhere else.

  • Write your landlord a letter telling him or her that you’ve moved out and that you won’t pay rent until the problem is fixed. If you stay somewhere else, you only have to pay rent to your landlord for the first two days after you told him or her about the problem.
  • You can sue your landlord for the cost of a hotel up to the amount you would have paid in rent. If you need help, go to a Court Service Center, which can be found in most courthouses. 

Pay your rent to the court. 

If your landlord doesn’t fix the problems within 21 days after you file a complaint with Code Enforcement or the Department of Consumer Complaints, you can start a lawsuit. Once you start your lawsuit, you will pay rent to the court, not to your landlord. Keep paying your rent to the court until your case is over.

How to pay rent to the court

Fill out these two court forms to ask for a hearing. The housing court clerk can give you the forms and help you fill them out. You can also find the forms online at www.jud.ct.gov/webforms.

  • Notice of Suit (JD-HM-19)
  • Complaint (JD-HM-35)

> Sign the forms in front of the court clerk, a notary, or a lawyer.

> File them with the Housing Court clerk. If you don’t have enough money to pay the filing fee, ask the clerk for a Fee Waiver. (See the legal aid article, Fee Waivers, for more information). Pay your rent to the court instead of your landlord until your hearing date.

> Go to court on your hearing date and tell the judge what happened. The judge can order your landlord to fix the problem and pay you back some of your rent. 

Important:If you got a Notice to Quit because you are behind on rent, you can’t pay rent to the court.

Paying for utilities

Paying for utilities you don’t use.

You only have to pay for the utilities used inside your apartment. If your meter includes areas outside your apartment, like public hall lights or another apartment, the bill must be in your landlord’s name. Call the utility company and say that you have a shared meter and you want the bill in your landlord’s name.  If the utility company won’t do it, call the Department of Energy and Environmental Protection at 1-800-382-4586 or 860-827-2622.  

Getting a bill when utilities are included in your rent.

You can subtract all utility payments you make from your rent.  You don’t have to pay a utility security deposit or any of your landlord’s back bills. Keep proof of any bills you pay.  If your landlord tries to evict you for not paying your rent, show the bills to the court.

Utility shutoffs if the bill is in your landlord’s name

If your utilities are in your landlord’s name and you get a shut off notice, call the utility company and tell them to keep your service on. Do not agree to have the utilities put in your name.  If your landlord shuts off your utilities while you live there, call the police.

Weatherizing

You can always install removable weather-stripping around doors and windows, storm windows, and insulation for your hot water heater. You will have to pay for the weatherization unless your landlord agrees to pay.

You may be able to do other kinds of weatherization, like install energy efficient appliances, if your landlord agrees.

Send your landlord a letter telling him or her about your plans. Use certified mail with a return receipt requested, and keep a copy for yourself. You can continue with your plans if your landlord says it’s ok or doesn’t reply in 20 days. You have to pay for the weatherization unless your landlord agrees to pay.

Weatherization help is available.

Weatherization is free for people with low income. Call 2-1-1 for more information. It is also available for a low cost:

  • Wise Use Energy Information Line: 1-877-947-3873.
  •  Visit  www.ctenergyinfo.com.

If you have a problem with your utility company, contact the Department of Public Utilities at 1-800-382-4586 or 860-827-2622, or visit their website at www.ct.gov/dpuc.

Los propietarios tienen que proporcionar equipos de servicios públicos en buen estado de funcionamiento, como calefacción, electricidad, sistemas de plomería y agua fría y caliente.  Si cualquiera de sus servicios públicos no funciona, pídale a su propietario que arregle el problema.

Calefacción: Su propietario tiene que proporcionarle equipos que puedan calentar su casa hasta por lo menos 65°. Si su caldera no puede calentar su casa a 65°, su propietario tiene que reparar o reemplazar el calefactor que no funciona, proporcionarle combustible o pagar por la factura de calefacción, si es responsable por ella.

Gas, electricidad o agua: Su propietario tiene que proporcionar los equipos necesarios para estos servicios. Usted no tiene que pagar por servicios públicos utilizados por otros inquilinos o utilizados en áreas compartidas con otros inquilinos.

Si sus servicios públicos no están funcionando:

1) Pídale a su propietario que arregle el problema.

Llámelo, pídale en persona o escríbale una carta. Si lo llama o le pide en persona, es importante que haya un testigo presente. Describa el problema y dígale a su propietario que quiere que arregle el problema inmediatamente. Si decide escribir una carta, tiene que tener el siguiente formato:

[Inglés]

Dear Landlord,

My furnace isn’t working. The temperature in my apartment can’t get to 65°. Please fix the furnace immediately. 

If you do not fix this problem, I will have to buy or get services to fix the problem myself.  

Sincerely,
[Su nombre] 

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[Español]

Estimado propietario,

Mi caldera no está funcionando. La temperatura de mi apartamento no puede llegar a 65°. Por favor arregle la caldera inmediatamente. 

Si no arregla este problema, tendré que comprar u obtener servicios para arreglar el problema por mi cuenta.  

Atentamente,
[Su nombre]

Envíe la carta por correo certificado con aviso de retorno, o entréguesela personalmente al propietario. Guarde una copia como comprobante.

2) Llame a la oficina de cumplimiento de códigos.

Si después de haberle pedido a su propietario, los servicios públicos todavía no funcionan, llame a Infoline 2-1-1 para averiguar el número de teléfono de la Oficina de Cumplimiento de Códigos (Code Enforcement Office) de su municipalidad. Llame a la Oficina de Cumplimiento de Códigos para presentar una queja.  Si vive en un parque de casas móviles y la Oficina de Cumplimiento de Códigos no responde rápidamente, llame al Departamento de Quejas del Consumidor al 860-713-6100. 

3) Llame a la policía.

Si la Oficina de Cumplimiento de Códigos está cerrada o no lo ayuda, llame a la policía. La policía verificará la temperatura de su casa y los demás servicios públicos que no están funcionando. La policía quizás llame a su propietario y le diga que tiene que arreglar el problema. Si no lo llaman o su propietario se niega a arreglar el problema, dígale a la policía que quiere que arresten a su propietario por violación de la Ley 19a-109 de Connecticut.

Recuerde: Si usa un calentador de espacio o la estufa de la cocina para mantenerse caliente antes de que venga la policía, la temperatura de su casa subirá. Puede ser más difícil probar que su casa estaba fría.

Otras opciones si sus servicios públicos no están funcionando

Arregle el problema usted mismo.

  • Puede arreglar el problema usted mismo y descuente su costo del alquiler. Primero le tiene que decir al propietario lo que piensa hacer.
  • Compre lo que necesite, como un calentador de espacio, petróleo para la caldera o propano para el calentador de agua. También le puede pagar a alguien para que arregle el problema, como un plomero o electricista. No se olvide de guardar sus re cibos de pago.

Dé por terminado su contrato.

Si su propietario no arregla el problema, puede dar por terminado su contrato y demandar al propietario por hasta 2 meses de alquiler o el doble de lo que le costaría pagar por los servicios que no funcionan o por un hotel. Si necesita ayuda, vaya al Centro de Servicio de la Corte, que puede encontrar en la mayoría de las cortes.

Vaya a vivir a otro lado.  

  • Escriba una carta a su propietario para decirle que se ha mudado y que no va a pagar el alquiler hasta que arregle el problema. Si se va a vivir a otro lado, solo le tiene que pagar el alquiler a su propietario por los primeros 2 días después de que le informó sobre el problema.
  • Puede demandar a su propietario por el costo de un hotel, hasta el monto que hubiera pagado por su alquiler. Si necesita ayuda, vaya al Centro de Servicio de la Corte, que puede encontrar en la mayoría de las cortes. 

Páguele su alquiler a la corte. 

Si su propietario no arregla los problemas en un plazo de 21 días de haber presentado una queja ante la Oficina de Cumplimiento de Códigos o el Departamento de Quejas del Consumidor, puede iniciar una demanda. Una vez que se inicie la demanda, le pagará el alquiler a la corte, no a su propietario. Siga pagando el alquiler a la corte hasta que el juez decida su caso.

Cómo pagar su alquiler a la corte

Llene 2 formularios de la corte para pedir una audiencia.El secretario de la Corte de Vivienda le dará los formularios y le ayudará a llenarlos. O puede obtener los formularios en www.jud.ct.gov/webforms.

  • Notice of Suit (JD-HM-19) (Aviso de juicio)
  • Complaint (JD-HM-35) (Demanda)

> Firme los formularios delante del secretario de la corte, un notario o un abogado.

> Lléveselos al secretario de la Corte de Vivienda. Si no tiene dinero suficiente para pagar por la cuota de presentación, pídale al secretario una exención de pagos.  (Vea nuestro artículo: Fee Waivers (Exención de pagos). Páguele su alquiler a la corte en vez de a su propietario, hasta su fecha de audiencia.

>Vaya a la corte el día de la audiencia y cuéntele al juez lo que pasó. El juez le puede ordenar al propietario que arregle el problema y que le devuelva una parte de su alquiler. 

Importante: Si recibió un Aviso de desalojar (Notice to Quit) porque se atrasó en sus pagos de alquiler, no le puede pagar el alquiler a la corte.

Pago de los servicios públicos

Pago por servicios públicos que no usa. 

Solo tiene que pagar por los servicios públicos utilizados dentro de su apartamento. Si su medidor incluye áreas fuera de su apartamento, como las luces de los pasillos comunes o de otro apartamento, la factura tiene que estar a nombre de su propietario. Llame a la empresa de servicios públicos y dígale que tiene un “medidor compartido” y que quiere que la factura esté a nombre de su propietario.  Si la empresa de servicios públicos se niega a hacerlo, llame al Departamento de Energía y Protección Ambiental al 1-800-382-4586 o 860-827-2622. 

Si recibe una factura pero los servicios públicos están incluidos en su alquiler. 

Puede descontar de su alquiler los pagos de servicios públicos que haga.  No tiene que pagar un depósito de seguridad por los servicios públicos ni tampoco una factura vencida de su propietario. Guarde el recibo de todas las facturas que pague.  Si su propietario trata de desalojarlo por no pagar su alquiler, muéstrele las facturas a la corte.

Corte de servicios públicos si la factura está a nombre de su propietario

Si los servicios públicos están a nombre de su propietario y recibe un aviso de corte de servicio, llame a la empresa de servicios públicos y dígales que no le corten el servicio. No deje que pongan los servicios públicos a su nombre.  Si su propietario le corta los servicios públicos mientras usted está viviendo allí, llame a la policía. 

Climatización

Siempre puede instalar sellos removibles alrededor de las puertas y ventanas, ventanas de tormenta y aislamiento para su calentador de agua.  Tiene que pagar por estos elementos, a menos que su propietario esté de acuerdo en pagarlos.

Es posible que pueda instalar otros dispositivos para ahorrar energía, como electrodomésticos eficientes, si su propietario está de acuerdo.

Envíele a su propietario una carta certificada con aviso de retorno, contándole sobre sus planes.  Guarde una copia.  Puede implementar sus planes si el propietario le da permiso o no le contesta en un plazo de 20 días. Tendrá que pagar por estos aparatos, a menos que su propietario esté de acuerdo en pagarlos.

Puede recibir ayuda para climatizar su casa.

La ayuda para climatizar su casa es gratis para personas de bajos ingresos. Llame a Infoline 2-1-1 para aprender más. También puede climatizar su casa a bajo costo:

  • Wise Use Energy Information Line  1-877-947-3873
  •  Visit  www.ctenergyinfo.com

Si tiene un problema con la compañía de servicios públicos, llame al Departamento de Servicios Públicos al 1-800-382-4586 o 860-827-2622 o visítelos en línea en www.ct.gov/dpuc.

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