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Is your landlord in foreclosure? You have rights!

Is your landlord in foreclosure? You have rights!

July 2014

The law protects your right to STAY in your home.

Find out if your landlord is in foreclosure

Call or visit the clerk‘s office of your nearest Superior Court. Ask the clerk if your landlord still owns the property or if there is a new owner. During a foreclosure your landlord still owns the property. After a foreclosure there is a new owner.  If the foreclosure is over, read our article Was Your Landlord Foreclosed?

During a foreclosure…

Your landlord still owns the property and is responsible for it.

You don’t have to move out 

The bank can’t make you move out while the foreclosure is still going on.  Only a judge can order you to move out.  In most cases you’ll have at least 90 days after the foreclosure is over before an eviction can start.

Paying rent

Keep paying rent to your landlord unless the court tells you to pay someone else.  If you stop paying your rent, your landlord can evict you. If you have Section 8 or a rent subsidy, tell your Housing Authority about the foreclosure.

If you get court papers don’t ignore them

The court papers must list your name, not “John Doe” or “Jane Doe”.  If your name isn’t on the papers, the bank can’t evict you until AFTER the foreclosure is over. 

Video: Top 10 Housing Myths

Video: Your Rights When Your Landlord Is In Foreclosure

If your name is listed on the court papers:

1. Fill out and file court forms.

    • File an Appearance form within 2 days after the return date.  Get the form at the court clerk’s office or online at http://www.jud.ct.gov/webforms/forms/cl012.pdf   If you miss the 2 day deadline, file your Appearance anyway.  It’s better to file it late than not at all.  Once you file the Appearance you will get notice of everything that happens in court.
    • File an Answer form within 15 days after the return date. Get the form at the court clerk’s office or online at http://www.jud.ct.gov/webforms/forms/hm005.pdf.  If you miss the 15 day deadline, file your Answer anyway.  It is better to file it late than not at all.
    • Use the Special Defenses section in the Answer form to tell the court if you have
      a lease
      Section 8 or live in subsidized housing
      a mental or physical disability, are  62 or older and live in a building with at least 5 units or a mobile home park
      a household member who has a disability or is  62 or older and you live in a building with at least 5 units or a mobile home park

2. Go to the court hearings

Tell the judge if you want to stay or if you need more than 90 days after the foreclosure to move. Explain special circumstances, for example you have children who need to finish the school year or someone in your family is ill.

3. The judge will tell you when you have to move out.

If you don’t move out, the new owner can have a marshal move your things out. The marshal may only give you 24 hours notice.  If you were not named in the foreclosure with your own name, a marshal can’t move your things out.

Most courthouses have a court service center that can help you with court forms.

After a foreclosure…

The new owner owns the property and is responsible for it.

Sometimes the bank will offer you money to move out earlier than you have to.  The offer must be the HIGHEST of: 1) two month's rent, 2) two times the security deposit, or 3) $2,000. If the offer is less than this amount, call the Attorney General's office at 860-808-5318.

Paying rent

Pay rent to the new owner with a check or money order.  If you can’t find the new owner, or he refuses your rent, keep a record of how you tried to pay and keep the rent money in a safe place.  If the new owner tries to evict you, show the court your records.

Repairs and utilities

The new owner must provide the same repairs, maintenance and utilities as your old landlord.  If the new owner stops paying heat or utilities, call the utility company right away and tell them the situation.  If the new owner doesn’t make repairs, call your town housing or building code agency and make a complaint. See our article Tenants’ Rights: Repairs

Your security deposit

Whoever owns the property when you move out has to return your security deposit.  It doesn’t matter if your old landlord never gave the deposit to the new owner.  When you move out, write a letter to the new owner with your new address and a copy of the security deposit receipt if you have it.  Mail your letter by regular mail and certified mail with return receipt requested. Keep a copy.  If you’re not sure who the owner is, mail the letter to the bank's attorney, realtor, or anyone else who has contacted you. 

The owner has 30 days after you move to return your deposit plus interest. If you have problems getting your deposit back call the State Banking Department at 860-246-8154 or 1-800-831-7225 ext. 8154.  See our article Tenants' Rights: Security Deposits.

La ley protege su derecho a QUEDARSE en su casa.

Averigüe si a su propietario le están ejecutando la hipoteca
Llame o vaya a la oficina del secretario de su corte superior más cercana. Pregúntele al secretario si su propietario todavía es dueño de la propiedad o si hay un dueño nuevo. Durante el proceso de ejecución hipotecaria, su propietario sigue siendo el dueño. Después de la ejecución hipotecaria hay un dueño nuevo.  Si la ejecución hipotecaria ya se terminó, lea nuestro artículo, Was Your Landlord Foreclosed? (¿Le ejecutaron la hipoteca a su propietario?).

Durante una ejecución hipotecaria…

Su propietario sigue siendo el dueño y es responsable por su propiedad.

Usted no se tiene que mudar
El banco no puede obligarle a mudarse mientras el proceso de ejecución hipotecario no se haya terminado.  Sólo un juez le puede ordenar que se mude.  En la mayoría de los casos, tiene por lo menos 90 días después de que se haya terminado la ejecución hipotecaria para que comience el proceso de desalojo.

Pague el alquiler
Sígale pagando el alquiler a su propietario a menos que la corte le diga que le tiene que pagar a otro.  Si deja de pagar el alquiler, su propietario lo puede desalojar. Si tiene una vivienda de Sección 8 o un subsidio de alquiler, infórmele a su Autoridad de Vivienda sobre la ejecución hipotecaria.

Si recibe documentos de la corte, no los ignore
Los documentos de la corte tienen que tener su nombre, no “John Doe" o “Jane Doe”.  Si su nombre no aparece en los documentos de la corte, el banco no lo puede desalojar hasta DESPUÉS de que la ejecución hipotecaria haya terminado. 

Si su nombre apareceen los documentos de la corte:

1. Llene y presente los formularios ante la corte.

  • Presente un formulario de Comparecencia (Appearance) a más tardar 2 días después de la fecha de devolución.  Puede obtener el formulario en la oficina del secretario de la corte o en línea en http://www.jud.ct.gov/webforms/forms/cl012.pdf.  Si deja pasar la fecha límite de 2 días, presente de todas maneras su Comparecencia.  Es mejor presentarla tarde que no presentarla.  Una vez que presente el formulario de Comparecencia, recibirá notificaciones sobre todo lo que ocurra en la corte.
  • Presente una Respuesta (Answer) a más tardar 15 días después de la fecha de devolución. Puede obtener este formulario en la oficina del secretario de la corte o en línea en http://www.jud.ct.gov/webforms/forms/hm005.pdf. Si deja pasar la fecha límite de 15 días, presente de todas maneras su Respuesta.  Es mejor presentarla tarde que no presentarla.
  • Use la sección Defensas especiales (Special Defenses) del formulario de Respuesta para informarle a la corte si tiene
      • un contrato de alquiler
      • una vivienda de Sección 8 o vive en una vivienda subsidiada 
      • una discapacidad mental o física, tiene al menos 62 años de edad y vive en un edificio con al menos 5 unidades o en un parque de casas móviles
      • un miembro de su hogar tiene una discapacidad o tiene al menos 62 años de edad y usted vive en un edificio con al menos 5 unidades o en un parque de casas móviles.

2. Vaya a las audiencias de la corte.

Si se quiere quedar en su casa, o necesita más de 90 días después de que haya terminado el proceso de ejecución hipotecaria para mudarse, dígaselo al juez.Explique cualquier circunstancia especial, por ejemplo si tiene hijos que tienen que terminar el año escolar o un miembro de su familia está enfermo.

3. El juez le dirá cuándo se tiene que mudarse.

Si no se muda, el nuevo dueño puede pedirle al alguacil que saque las pertenencias de su casa. El alguacil quizás solo le dé 24 horas de aviso.  Si su nombre no aparece en la ejecución hipotecaria, el alguacil no le podrá sacar las pertenencias de su casa.

La mayoría de las cortes tiene un centro de servicio judicial que le puede ayudar con los formularios de la corte.

Después de la ejecución hipotecaria…

El nuevo dueño será responsable por la propiedad.

A veces el banco le ofrecerá dinero para que se mude antes de que venza el plazo.  Esta oferta tiene que ser la MAYOR de: 1) dos meses de alquiler; 2) el doble del depósito de garantía; o 3) $2,000. Si la oferta es por menos que esa cantidad, llame a la oficina del Procurador General al 860-808-5318.

Pague el alquiler
Pague el alquiler al nuevo dueño con un cheque u orden de dinero.  Si no puede encontrar al nuevo dueño o éste se niega a alquilarle, registre por escrito cómo trató de pagar y guarde el dinero del alquiler en un lugar seguro.  Si el nuevo dueño trata de desalojarlo, muéstrele sus registros a la corte.

Reparaciones y servicios públicos
El nuevo dueño tiene que proporcionarle las mismas reparaciones, mantenimiento y servicios públicos que su propietario anterior.  Si el nuevo dueño deja de pagar la calefacción o los servicios públicos, llame a la compañía de servicios públicos de inmediato e infórmeles sobre la situación.  Si el nuevo dueño no hace las reparaciones necesarias, llame a la agencia de vivienda o de código de edificación de su municipalidad y presente una queja. Vea nuestro artículo Tenants’ Rights: Repairs, (Derechos de los inquilinos: Reparaciones).

Su depósito de garantía
La persona que sea dueña de su casa en el momento en que se mude le tiene que devolver su depósito de garantíá.  No importa si el dueño anterior nunca le dio su depósito de garantía al nuevo dueño.  Cuando se mude, escríbale una carta al nuevo dueño, dándole su nueva dirección y una copia del recibo del depósito de garantía, si lo tiene.  Envíe una carta por correo normal y certificado con aviso de devolución. Guarde una copia.  Si no sabe quién es el nuevo dueño, escríbale la carta al abogado del banco, corredor de bienes raíces o cualquier otra persona que se puso en contacto con usted. 

El dueño tiene 30 días después de que se mudó para devolverle el depósito más el interés. Si tiene problemas para recuperar su depósito, llame al Departamento de Bancos del Estado al 860-246-8154 o 1-800-831-7225, ext. 8154.  Vea nuestro artículo, Tenants' Rights: Security Deposits (Derechos de los inquilinos: Los depósitos de garantía).

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